临渭区物业服务收费管理实施细则
016025325-2017-05278 签发日期 2017-05-04 10:14:57
发布机构 区物价局 发文日期 2017-05-04
  临渭区物业服务收费管理实施细则
渭临规〔2017〕001号—区物价局001号 政策文件
有效 公开时限 长期公开

渭临规〔2017〕001号—区物价局001号

渭临政价发〔2017〕16号

渭南市临渭区物价局

渭南市临渭区住房和城乡建设局

关于印发《临渭区物业服务收费管理

实施细则》的通知

各物业公司:

根据陕西省物价局、陕西省住房和城乡建设厅《关于印发<陕西省物业服务收费管理实施办法>的通知》(陕价服发〔2014〕85号)、《陕西省物价局关于转发国家发展改革委放开部分服务价格意见的通知》(陕价行发〔2014〕127号)、渭南市物价局《关于住宅小区停车服务收费和非保障性住房物业管理服务收费实行市场调节价的通知》(渭价发〔2015〕34号)、渭南市物价局、渭南市住房和城乡建设局《关于陕西省物业服务收费管理办法的补充通知》(渭价发〔2012〕135号)和渭南市物价局、渭南市住房和城乡建设局《关于规范物业管理服务收费代收有关费用的通知》(渭价发〔2004〕173号)等文件精神,结合我区实际,制定了《临渭区物业服务收费管理实施细则》,现印发你们,请贯彻执行。执行中遇到的问题请及时报告区物价局、区住建局。

渭南市临渭区物价局 渭南市临渭区住房和城乡建设局

2017年5月4日

临渭区物业服务收费管理实施细则

第一条 为规范物业服务收费行为,保障业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益,根据陕西省物价局、陕西省住房和城乡建设厅《关于印发<陕西省物业服务收费管理实施办法>的通知》、渭南市物价局、渭南市住房和城乡建设局转发《陕西省物价局、陕西省住房和城乡建设厅关于印发<陕西省物业服务收费管理实施办法>的通知》、国家发展改革委《关于放开部分服务价格意见的通知》和陕西省物价局《关于转发国家发改委放开部分服务价格意见的通知》等文件精神,结合我区实际,制定本实施细则。

第二条 本细则适用于在临渭区管辖区域内的物业服务收费行为及价格监督管理工作。

第三条 本细则所称的物业服务收费,是指具有合法手续的物业服务企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关的场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和秩序,向业主(使用人)所收取的费用。

第四条 政府提倡开发建设单位、业主(业主委员会)通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业,鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争,禁止价格欺诈等价格违法行为,促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第五条 区价格主管部门会同区住建部门制定本区管辖区域内物业服务收费管理实施细则,并负责全区物业服务收费的监督管理工作。

物业所在地的政府街道办事处(镇人民政府)和社区应当加强对物业服务企业收费行为的监督,督促业主大会和业主委员会依法履行职责,及时协调处理物业收费纠纷和矛盾。

第六条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

物业服务收费按照不同物业的性质和特点,分别实行政府指导价和市场调节价。保障性住房、房改房、老旧住宅小区、普通住宅前期物业和办公写字楼的物业服务收费实行政府指导价,其他类型的物业服务收费及物业服务企业为业主提供的特约物业服务收费实行市场调节价。

实行政府指导价的物业服务收费实行备案制,其收费备案依据建设单位、业主和物业服务企业按照陕西省住宅小区物业服务指导标准签订的《物业服务合同》和区物价局、区住建局颁发的《临渭区物业服务收费管理实施细则》规定的相应的物业服务收费指导价向价格主管部门备案。

实行市场调节价的物业服务收费由业主委员会依据业主大会的决定,自行选聘物业服务企业,其收费事项应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主书面签字同意后方可收费,并定期向全体业主公布收支情况。

物业服务企业根据业主的委托提供《物业服务合同》约定以外的服务,其收费标准由双方协商。尚未实行物业管理社会化的国有企事业单位住宅小区或业主自己管理的自治小区,其物业服务费及相关事项由业主自行协商,行业主管部门负责监督管理。

物业服务收费按月收取。

第七条 物业服务企业备案时应以独立的小区或楼宇为单位,填写《小区物业服务收费备案表》或《办公写字楼物业服务收费标准备案表》,对实行政府指导价管理的小区及办公写字楼,物业服务收费由物业服务管理企业按规定向区价格主管部门申请办理备案手续。

第八条 按照省上有关规定,结合我区实际,参考周边县市物业服务收费水平,我区实行政府指导价管理小区的物业服务管理收费高层住宅执行陕西省确定的基准价不上浮,多层住宅三级服务不超过0.5元/㎡·月,其他等级按省定基准价最高上浮不超过40%;办公写字楼按省定基准价上浮不超过10%的规定执行(具体标准见附件),具体标准由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。

第九条 物业服务企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价,在物业管理区域内的显著位置,将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准、监督机关、监督电话等有关情况进行长期公示,不得收取未予公示以外的任何费用。

第十条 业主委员会或业主与物业服务企业可采取包干制或酬金制计费方式约定物业服务费用。

包干制是指业主向物业服务企业支付固定的物业服务费用,盈余或亏损均由物业服务企业享有或承担。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或约定数额提取酬金支付给物业服务企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或不足均由业主享有或承担。

第十一条 物业服务收费标准以合理成本费用为基础,结合物业服务内容和服务质量确定。物业服务收费实行包干制的,物业服务费用由物业服务成本,法定税费和物业服务企业的利润构成。物业服务收费实行酬金制的,预收的物业服务资金构成包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。

物业服务成本或物业服务支出构成包括以下内容:

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

2、物业共用部位、共用设施设备日常运行、维修养护费用;

3、物业管理区域内清洁卫生费用(不含居民生活垃圾收费);

4、物业管理区域内绿化灌溉、养护费用;

5、物业管理区域内秩序维护,安全防范费用;

6、办公费用;

7、物业服务企业固定资产折旧;

8、法定税费;

9、经业主同意的其它费用。

物业共用部分、共用设施设备及公众责任保险费用由业主或业主委员会与物业服务企业在《物业服务合同》中另行约定,由物业服务企业代收代缴。

物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、中修、更新和改造费用,应当列入维修资金专项支出解决,不得计入物业服务支出或物业服务成本。在国家规定的质量保修范围和保修期限内的维修和设备更换,应由原建设单位负责,不得动用专项维修资金或由业主承担。

第十二条 物业服务收费实行酬金制的,预收的物业服务资金属代管性质,为交纳费用的业主所有,物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。实行酬金制的物业服务企业应当向业主大会或全体业主公布物业服务资金年度预决算,并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或业主大会对公布的物业服务资金年度预算和物业服务资金的收支情况提出质询时,物业服务企业应当及时答复。

第十三条 物业服务收费采取酬金制方式,物业服务企业或业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预算和物业服务资金的收支情况进行审计。

第十四条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同,应当约定物业服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等主要内容,涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

第十五条 对供热、中央空调等动力设备发生的能源费用应分别计入其供应价格中,不得另外向业主(使用人)收取。

第十六条 物业服务费按照法定产权面积计收。已办理产权证的,以产权证记载的建筑面积为准,未办理产权证的,以购房合同标明的建筑面积为准。  

第十七条 物业服务企业在物业服务活动中,应当遵守国家的价格法律法规,严格履行物业服务合同,为业主提供质价相符的服务。

第十八条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用或物业服务资金的,业主委员会应当督促其限期交纳;督促后仍不交纳的,物业服务企业可依法追缴。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或服务资金的,从其约定,业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时,业主或物业使用人应当结清物业服务费用或物业服务资金。

第十九条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售,或因建设单位原因未按时交给物业买受人的物业,物业服务费用或物业服务资金由建设单位全额交纳。经业主验收,因未装修不具备入住条件的空置房或入住后(含房屋装修)因故长期不使用的空置房,从验收或业主报告物业服务企业,经物业服务企业登记确认即日起,其物业服务费按物业服务合同约定收费标准的70%交纳。

第二十条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当按照国家规定向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用,可向委托方收取手续费,具体标准由双方协商约定。不得向业主转嫁手续费等额外费用。

电梯费本着谁受益谁付费的原则,物业公司可向业主(使用人)据实收取电梯运行能耗费及电梯年检费,电梯维保费包含在物业服务管理费内,不得再向业主收取,并定期公布收支情况。

未实行水电抄表到户的物业小区水电费由物业服务企业按业主(使用人)使用量据实收取,物业服务企业不得自行设定水电费最低消费门槛或起步使用量。

第二十一条 自备供暖系统且未实行分户计量的小区,其采暖费由物业服务企业提出收费方案,征得业主大会或业主委员会同意后据实收取。采暖结束后,须向业主公布收支情况。

第二十二条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。所得收益归全体业主,应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

第二十三条 实行出入证(智能卡)管理的小区,物业公司应在初次为业主根据家庭常驻人口免费办理3张出入证。超过3张或业主因丢失、损坏需重新补办的,物业公司可按成本价向业主(物业使用人)收取工本费(卡证费)。

第二十四条 业主(物业使用人)在进行房屋装修时,物业公司可向业主(物业使用人)收取以下费用:

装修押金:装修押金标准以户为单位计,房屋建筑面积100平方米以下,押金不超过2000元;房屋建筑面积150平方米以下,押金不超过2500元;房屋建筑面积150平方米以上,押金不超过3000元。物业公司应在业主装饰装修工程完成,第一个采暖期结束后15日内将押金全额退回,不得以任何理由随意克扣或将装修押金转为物业费。装修期间如有损坏走廊、墙面、电梯、对讲门等公共设施的情况,其修复所需费用由损坏责任人承担,当责任人拒绝修复时,物业服务企业可在其装修押金中据实扣除,其余部分应如数退回。

装修垃圾清运费:业主(物业使用人)可以委托物业服务企业清运装修产生的垃圾,也可以及时自行清运。业主委托物业企业清运的运费由业主(物业使用人)负担,标准按每平方米(建筑面积)不超过2元计算。

出入证件工本费:在装修其间对装修工人实行证件管理或登记查询管理的小区,物业服务企业可对装修工人出入实行持证限期管理,收取证件工本费。证件工本费不得超过5元/证。

第二十五条 物业服务企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的,其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

物业服务管理机构更迭时,前期物业服务合同或原物业服务合同到期之前,原物业服务企业必须清算物业服务费、代收代缴的水电费、垃圾费以及其他相关费用,向业主委员会移交相关资产资料,办理移交手续。

第二十六条 区价格主管部门应会同区建设部门加强对物业服务企业的收费项目、收费标准和服务内容、服务标准的监督检查。物业服务企业违反价格法律、法规和规定的,由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》和《关于商品和服务实行明码标价的规定》等法规予以处罚。

第二十七条 本细则由区价格主管部门会同区住建部门负责解释。

第二十八条 本细则自2017年6月1日起试行,有效期至2022年5月31日。如国家或省、市有新的政策出台,以新政策为准。原渭南市临渭区物价局、渭南市临渭区住房和城乡建设局关于印发《临渭区物业服务收费管理实施细则(试行)》的通知(渭临规〔2015〕1号—物价局19号)文件同时废止。

附件:渭南市临渭区物业服务收费指导标准

附件

渭南市临渭区物业服务收费指导标准(基准价)

单位:元/㎡·月

一、多层住宅(六层以下,含六层)

服务等级

一级

二级

三级

等外

收费标准

0.45

0.40

0.35

0.30

二、高层住宅

服务等级

一级

二级

三级

等外

收费标准

1.50

1.20

0.90

0.70

三、办公写字楼

服务等级

一级

二级

三级

等外

收费标准

5.00

4.00

3.00

2.00