明明已经签订了买卖意向合同，房主却返回了，宁愿赔偿1万元违约金，也不愿意以低于别人5万元的价格将房子卖给王先生。王先生只能吃个哑巴亏，认倒霉。楼市中一房二卖、违约不卖的现象，在《房屋登记办法》正式实施后将可以避免，一房二卖被戴上“金箍圈”。

　　一房二卖被戴“紧箍咒”

　　7月1日起施行的《房屋登记办法》是根据《物权法》相关规定制定的，它给购房者或房屋所有人带来一连串的好处，其中一条“预告登记”可防止一房二卖。

　　据了解，该办法规定，预购商品房，以预购商品房设定抵押，房屋所有权转让、抵押等情形，当事人可以申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人的书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。 

　　对此，业内人士解释说，当事人签订房屋买卖或者其他抵押等不动产物权的协议后，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力，也就是后面的买卖不能算数。这样，可以有效防止开发商一房二卖的恶意行为，同样也给二手房买卖一房二卖的行为念了“紧箍咒”。

　　签了合同，卖了就难后悔

　　房产经纪人秦先生告诉记者，像王先生这样自认倒霉的买房人，大有人在。有的房主在和前一位买主谈好价格后，又遇到了另一位出价更高的买主，很多房主往往会以各种理由毁约。也有的买卖双方房子是交了，但迟迟不办过户手续，一些房主看房价涨了便后悔价格卖低了，可能提出加价要求，或者直接收回房子不卖了。

　　“以后，房屋的卖主可要想好了再卖！卖了就不能后悔了！”秦先生说，在现行的房屋预售制度下，买房人交了房款后，要等到收房后一段时间才能获得相应的房屋权属证明，房屋权属的“真空期”内常常引发一些复杂的权属纠纷，房屋登记办法专门设立的“预告登记”，将改变这种情况的发生。

　　买房人可主动预告登记

　　法律界人士提醒说，买房人一定要多留个心眼，在《房屋登记办法》实施以后，只要与卖方签订了房屋买卖合同，就可以按照合同约定到房管部门进行预告登记，这样可以避免一些可能出现的不必要的麻烦。

　　根据《房屋登记办法》规定，在申请房屋所有权转移预告登记中，进行预告登记的买房人应当提交的材料包括：登记申请书、申请人的身份证明、房屋所有权转让合同、转让方的房屋所有权证书或者房地产权证书、当事人关于预告登记的约定，及其他必要材料。

　　登记簿成为房屋“身份证”

　　《办法》第二十六条：“房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。

　　解读：房产证不再是房屋的唯一合法凭证，登记簿才是房屋真正的“身份证”，当房产证与登记簿不一致时，以登记簿记载的权利人为准。比如，今后夫妻双方买房，如果只登记一方名字，则不视为共有财产，登记方单方享有对该房屋的处置权利，登记机关无需再考虑隐性共有人问题。

　　未成年房主可委托登记

　　《办法》第十四条：未成年人的房屋，应由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交证明监护人身份的材料；因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证。”

　　解读：现在很多家长都预先给孩子买房，针对这类未成年人房主，现在也可以委托登记了，只需要其监护人提供一定的身份证明，即可代为申请未成年人房屋登记。

　　只签合同不能取得所有权

　　《办法》第五条第二款：“房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，由房屋登记机构管理。”

　　解读：甲与乙订立房屋买卖合同，乙按合同规定预付房款，同时约定1个月后双方一起到房管部门办理房产转移登记手续。但甲转而将房产卖给了出价更高的丙，并与丙一起办理了房产过户登记，领取了房产证。根据相关规定，法律保护丙对该房产的所有权，而乙对该房产不享受所有权，他只能根据购房合同请求甲承担赔偿损失等违约责任。因此，签了合同还必须办理房屋权属转移登记手续，不办理登记，即使已经占有或使用了所买卖的房屋，也不能取得所有权。

　　城里人买“小产权房”不登记

　　《办法》第八十二条：“依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋，可以依照本办法的规定申请房屋登记。”

　　《办法》第八十七条：“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应不予办理。

　　解读：以后，不管是国有土地上的还是集体土地上的房产，一律都要进行统一登记。《办法》规定明确，集体土地上的房产转让，只能在集体经济组织成员之间内部转让，不能转让给之外的人群。城市户口的人群即使买后也不能办理房屋登记。 （综 合）